【权利销售额首进TOP10，自投姿色去化率降至47%】2023上半年绿城公约销售额1342亿元（自投：982亿元，代建：360亿元），同比增长19%，其中权利销售额同比大幅增长40%至633亿，权利销售榜首进前十，权利占比大幅攀升至64.5%，保险后续权利利润有质增长。上半年自投姿色内容供货2089亿，合座去化率下滑至47%，库存结构中存量比重有昭着抬升的趋势，且去化濒临一定压力，后续对难销姿色作念好量价监测并多渠说念严捏去化。掂量改日，至2023/8/25绿城自投姿色可售货值达2135亿（重复期后获得自投姿色昔时供货），基于当赶赴化、存量及增量货源回荡销售的估算，再算上代建销售的孝顺，掂量全年可终了的操盘销售限制3000亿傍边。

【新拓力度可不雅、货源充足，处治精度仍待擢升】绿城处治新拓力度守护高位，上半年新拓姿色预估代建费同比增长26.3%至51.2亿元，平均代建收费单价降至296元/平。年末代建姿色隐私123个城市，合约姿色建面1.136亿平米、在建面积4919万平，永别较岁首增长12%、4.1%，在手储备订单货源充足，但处治精度仍待擢升，姿色过于分散、组织架构相对初阶、处治半径扩大量可能让绿管在末端、精度、工程、品控等濒临不小的压力。

【巩固一二线发展上风，中报期后上海斩获3宗地块】上半年绿城内容收货偏少，新增货值同比减少78%至571亿，按金额计权利地盘开销占权利销售回款回落至36%。从投资区域来看，上半年获田主要聚拢杭州、西安和宁波等二线城市，按拿地建面计，占比约85.6%。中报期后，绿城7-8月在上海接连摇中3块地块，增厚中枢城市土储。至2023/8/25累计新增货值1005亿，权利地盘款开销491亿，预估占到其同期权利销售回款的比重跳跃60%，但企业后续会引入联接方，内容开销可能会减少。合座来看，企业也需要加速相应优质料块的入市，来守护集团合座现款流牢固。

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【永续债清零后，权利利润占比渐渐配置至55%】上半年绿城结转收入523亿元，同比减少13%，结转速率趋缓；期末全口径已售未结资源3114亿（权利1955亿元），其中1266亿元（权利776亿元）掂量于下半年结转阐发，可保险短期营收限制牢固增长。期内毛利率17.4%，净利率升至8.1%，缘于销管用度的管控以及出售收购姿色净收益的孝顺。跟着绿城渐渐清零永续债以及加大姿色投资权利比重，期内归母净利同比大幅增长41.3%至25.5亿，占其净利润比重较客岁同期显赫擢升17.8pct至55%，归母净利率渐渐改善至4.5%。

【非受限现款短债比1.41，三条红线处于黄档】上半年绿城境内发债同比减少56%至78亿，境外完成3年期好意思元再融资置换，流动性垂危下绿城加大对银行贷款的依赖度，期末银行借款占有息欠债的比重升至73%，合座融资资本守护在4.4%。扣除典质银行及预售资金监管，绿城可动用现款437.4亿，较岁首减少1.6%，对短债隐私倍数1.41倍（2022年末：1.65倍），短期偿债策画的弱化缘于短债比重的上涨，后续加速现款回款的同期也需要不时改善债务期限结构。此外，绿城扣预钞票欠债率71.8%（较岁首增多0.6pct）、净钞票欠债率70.2%（较岁首增长7.7pct），三条红线处于黄档。

权利销售额首进TOP10自投姿色去化率降至47%

2023上半年绿城集团公约销售额1342亿，公约销售面积604万平，同比增长19%和12.1%。其中，代建业务逆周期属性愈发突显，上半年销售额360亿，同比增长29%，对销售额的孝顺同比增长2.1pct至26.8%，销售面积同比增长34%至267万平。

上半年绿城自投姿色终了公约销售额和面积永别982亿元、360万平，同比增长15.7%和29%，增速昭着高于TOP10房企均值（增幅4.9%），一些全口径排行从客岁同期的第10升至第8。其中一二线销售额孝顺85%，合座回款率达到109%。与此同期，权利销售额同比大幅增长40%至633亿，权利销售榜首进前十，权利占比也从客岁同期的53.4%大幅攀升至64.5%，保险改日激动权利利润的有质增长。

值得看重的是，上半年自投销售守护可不雅增长，缘于供货充足，内容自投姿色供货2089亿，但合座去化率从2022全年的60%下滑至47%。对比企业公布的上半年首开去化率高达82%，两者差距显赫，评释库存结构中存量比重有昭着抬升的趋势，且去化濒临一定压力。2023下半年绿城诡计自投姿色可售货值1955亿，诡计存量货值占比从2022年的35%上涨至57%；期末存货中的已完竣待售物业较期初增长3%至275亿元，而发展中物业则较期初略有减少。后续企业要作念好库存管控，对去化难的库存作念好量价监测并多渠说念严捏去化。

掂量改日，至2023/8/25绿城自投姿色可售货值达2135亿（重复期后获得自投姿色昔时供货），基于当赶赴化、存量及增量货源回荡销售的估算，再算上代建销售的孝顺，掂量全年可终了的操盘销售限制3000亿傍边。

02 代建

新拓力度可不雅、货源充足处治精度仍待擢升

绿城处治新拓力度守护高位，2023上半年新拓姿色建面1730万平，同比增长30.6%，新拓姿色预估代建费同比增长26.3%至51.2亿元，近三年来复合增长率均超20%。绿城处治新拓的平均代建收费单价从客岁同期的307.6元/平稍稍降至296元/平，基本持平；微降由于新拓中金融机构请托占比昭着擢升，但金融机构请托代建的单元面积平均收费345.2元/平，较客岁同期回落37.2%。

房地产行业深度更正经过中线路更多代建需求，绿城处治以膨胀为首位，稳居第一，先发上风显赫，期末代建姿色合约姿色建面1.136亿平米、在建面积4919万平，永别较岁首增长12%、4.1%；合座代建可售货值较岁首增长26.4%至8228亿，在手储备订单货源充足。

但正如李军总暗示，“最大的压力点在于订单富余，处理订单的能力不够。”2023年中期绿城处治世界分设5大区、隐私了123座城市，联系我们在管代建姿色超460个。姿色过于分散、组织架构相对初阶、处治半径随限制进一步扩大量可能让绿城处治在末端、精度、工程、品控等方面濒临不小的压力。

2、发现问题和短板:通过神秘顾客调查，可以发现行政窗口存在的问题和短板，例如服务冷漠、延误办理、信息不准确等。这些问题可能会影响顾客满意度和行政效能，因此及时发现并解决它们对于提升行政服务至关重要。

客户结构看，绿城处治请托方结构多元化，2023年中期政府及国企动作绿城主要请托方（按合约建面计，占比58.6%）践约可达性高，保险了事迹的稳增长。但政府代建溢价有限、毛利率偏低，重复近期部分方位政府旗下的城投平台不时爆出负面舆情，绿城处治改日需要作念好关系客户的筛选，在事迹增长与盈利中寻求均衡。盈利方面，绿城处治详尽毛利率由2020年的47.8%增长至期末的52.04%，缘于绿城“加盟”样式趋缓，联接代建收入占总代建收入收窄以及优化贸易代建的薪酬体系。

03 投资

巩固一二线发展上风中报期后上海斩获3宗地块

受中枢城市优质料块土拍竞争浓烈的影响，2023上半年绿城天然积极参与杭州、上海、北京等中枢一二线城市土拍100余次，但内容收货偏少，新增19宗地块，拿地建面257万平，同比减少17.7%，新增货值同比减少78%至571亿8。权利地盘款开销250.7亿，拿地金额权利比同比增多4.1pct至79.7%，处于历史高位。按金额计，期内绿城权利地盘开销占权利销售回款的36%，投资强度未超40%红线，上半年有计划性现款净流入170亿。

绿城现时投资策略是聚焦政策中枢城市的优质料块，以保险姿色去化流速。从上半年投资施展来看，绿城获田主要聚拢于杭州、西安和宁波等二线城市，按拿地建面计，占比约85.6%。此外，绿城对浙江部分三四线城市（如嘉兴、台州临海和绍兴上虞等）有少许契机型投资，系数拿地建面约37万平，占到一说念拿地建面的14.4%。

中报期后，绿城于一线地盘商场施展精采，7-8月在上海接连摇中3块地块，增厚了中枢城市土储。至2023/8/25累计新增货值1005亿，权利地盘款开销491亿，预估占到其同期权利销售回款的比重跳跃60%，但企业后续会引入联接方，内容开销可能会减少。合座来看，企业也需要加速相应优质料块的入市，来守护集团合座现款流牢固。

死心2023年中期，绿城地盘储备较岁首减少10.2%至4455万平（权利比60%），可售建面约2952万平，可知足改日3-4年的需求。总货值7495亿元，按货值分散来看，长三角及环渤海占比52%和21%，一二线79%；杭州、北京、上海单城货值超500亿元，重复宁波、南京、广州、深圳、武汉、成王人和西安10个政策中枢城市系数货值3960亿元，占总货值的53%。绿城土储高度聚焦高能级中枢城市，仓位较重城市后期销售规复进程相对有保证，投资安全范围高。

04 盈利

永续债清零后权利利润占比渐渐配置至55%

2023上半年绿城营业总收入569.8亿，同比减少12%，结转收入522.8亿，同比减少13%，并表的开荒姿色结转速率趋缓。受上半年自投姿色销售增速可不雅的影响，期末全口径已售未结资源3114亿（权利1955亿元），其中1266亿元（权利776亿元）掂量于下半年结转阐发；期末公约欠债较岁首大幅增长15%至1705亿，可保险短期营收限制牢固增长。

盈利能力方面，上半年详尽毛利率17.4%，与客岁同期基本持平；下半年请托结转姿色中，21年获得姿色占了一定比例，这些姿色毛利率偏低，掂量全年毛利率仍有下行压力。而净利率同比增多0.6pct至8.1%，该策画改善归因于：1）出售及收购姿色净收益4.16亿，而客岁同期仅为0.13亿；2）有用管控销管用度，上半年销管用度率同比裁减0.8pct至2%，处于历史较优水平。

值得看重的是，跟着绿城渐渐清零永续债及加大姿色投资权利比重，权利利润渐渐配置。上半年绿城终了归母净利25.5亿，同比大幅增长41.3%，占其净利润比重较客岁同期显赫擢升17.8pct至55%，归母净利率改善至4.5%。若剔除汇兑损益、重估收益、钞票减值等影响，中枢归母净利同比增多4.16%至38.8亿元，中枢归母净利率6.8%，同比增多1.1pct，中枢盈利能力正渐渐配置。

05 偿债

非受限现款短债比1.41三条红线处于黄档

2023年流动性垂危的环境下，上半年绿城境内累计刊行78.09亿债券，较2022年同期175.78亿元，大幅减少55.6%，发债平均资本也较客岁同期的3.33%，略上涨至3.74%。与此同期，由于境外融资场所也相对低迷，上半年绿城完成3年期境外融资共6.46亿好意思元，较客岁同期的7.5亿好意思元略有缩水。在境内发债、境外融资趋缓的情况下，绿城加大对境内银行贷款的融资依赖度，期末银行借款限制1035.8亿，较岁首增长6.3%，占有息欠债的比重升至73%，而债务器具与其他借款占比仅为26%和1%，融资渐渐转向低息的银行贷款，合座融资资本守护在4.4%。

2023年中期绿城有息欠债1426亿，较岁首增长1.8%，期末在手现款较岁首减少2.3%至697.8亿。若扣除典质银行及预售资金监管，期末可动用现款437.4亿，较岁首减少1.6%，而短期有息欠债310.6亿，较岁首增长15.4%，对短债隐私倍数1.41倍（2022年末：1.65倍），短期偿债策画的弱化缘于短债比重的上涨，后续加速现款回款的同期也需要不时改善债务期限结构。此外，绿城扣预钞票欠债率71.8%（较岁首增多0.6pct）、净钞票欠债率70.2%（较岁首增长7.7pct），三条红线处于黄档。